Эскроу счета: что это простыми словами. Как изменилась работа застройщиков с 1 июля 2019?

С 1 июля 2019 года в России перешли на новую систему финансирования долевого участия строительства многоквартирных домов — с использованием специальных эскроу-счетов, которые значительно уменьшают риски сделки. Смысл в том, что одна сторона переводит деньги, а вторая сможет их получить только после выполнения своих обязательств. Переход на эскроу счета внес изменения в деятельность заказчиков-застройщиков, включая ведение учета. 

Что такое счет эскроу?

Это счет в банке, на котором деньги от покупателя не переходят сразу продавцу, а блокируются до наступления определенных условий.

При открытии счета эскроу принимают участие 3 стороны:

• Покупатель (депонент)
• Продавец (бенефициар)
• Банк (эскроу-агент)

В случае с долевым строительством, депонент - это дольщик, застройщик - бенефициар,а банк - эскроу-агент.

Между сторонами подписывается трехсторонний договор. Первоначально, согласно договору, средства на счете принадлежат депоненту, но после выполнения условий договора бенефициаром (при сделках с недвижимостью эти условия - успешная сдача дома в эксплуатацию) право использования счета переходит от депонента к бенефициару.

Если застройщик не выполняет условия договора, то банк возвращает покупателю деньги, находящиеся на счете эскроу.

Банк выступает как независимое третье лицо, которое не имеет интереса в сделке. Но в некоторых случаях банк может быть и финансовой организацией, которая кредитует застройщика и контролирует целевое использование средств на нужды строительства.

Этапы работы по счету эскроу

1. Открытие счета.
   Покупатель недвижимости предоставляет заключенный договор участия в долевом строительстве банку и открывает счет эскроу. Застройщик предоставляет в банк правоустанавливающие документы. Банк, покупатель и застройщик подписывают трехсторонний договор, в котором оговаривается срок действия счета эскроу и условия для перехода права владения счетом от покупателя к продавцу. В долевом строительстве условиями выступают: ввод дома в эксплуатацию и получение как минимум одного из участников строительства квартиру в собственность.


2. Зачисление средств.
   Покупатель недвижимости вносит на счет эскроу денежную сумму, которую должен передать застройщику после заключения сделки купли-продажи.


3. Сделка.
   Продавец и покупатель без участия банка осуществляют намеченную сделку купли-продажи.


4. Передача документов.
   Застройщик предоставляет в банк акт выполненных работ и документы на ввод дома в эксплуатацию, которые подтверждают наступление условий по договору.


5. Наступление права пользования счетом.
   Банк проверяет предоставленные документы, и если с ними все в порядке – переводит право пользования счетом эскроу от покупателя к продавцу.


6. Вывод средств.
   У застройщика появляется право снять средства со счета и перечислить их на свой счет. Счет эскроу закрывается.

Кто такой эскроу-агент?

Эскроу-агентом выступает банк, который открывает эскроу счет. Перечень банков, которые могут выполнять такие операции, предоставляет Центральный банк России. Банк России включает в перечень только банки, которые соответствуют определенным условиям, установленным Правительством Российской Федерации. Перечень банков ежемесячно обновляется. Узнать актуальную информацию можно на официальном сайте Банка России.

Преимущества работы по эскроу счетам для дольщика

1. Гарантия сдачи дома в эксплуатацию или возврат средств дольщику в случае банкротства застройщика.
2. Деньги дольщиков на эскроу счете застрахованы Агентством по страхованию вкладов. В случае банкротства банка или отзыва лицензии, деньги дольщику возместит Агентство — выплатит сумму, равную стоимости квартиры, но не более десяти миллионов рублей.
3. Открытие счета эскроу, как правило, дешевле, чем альтернативные варианты: аккредитив или банковская ячейка.
4. На счет эскроу можно переводить деньги безналичными платежами, что удобнее и безопаснее, чем наличный расчет.

Для застройщика работа по эскроу счетам обязательна с 1 июля 2019 в соответствии с требованиями Федерального Закона 214-ФЗ. Они лишаются возможности привлекать деньги дольщиков напрямую, а будут кредитоваться в банках или вкладывать в строительство свои средства. Такие изменения в законодательстве существенно повлияют на работу застройщика, и, скорее всего, средний и малый бизнес будет терпеть некоторые трудности.

Как эффективно работать застройщику c эскроу счетами?

Первый Бит поможет застройщикам эффективно вести учет при переходе на систему взаиморасчетов по счетам эскроу.

Начните использовать программный продукт «БИТ.СТРОИТЕЛЬСТВО». Он разработан экспертами Первого Бита с целью комплексной автоматизации деятельности строительных компаний.

Система состоит из модулей, которые можно активировать все сразу или каждый по мере необходимости. В частности, в программных модулях «Продажа недвижимости» и «Заказчик» реализован необходимый функционал, с помощью которого можно будет оптимизировать ведение учета Заказчика-Застройщика по схеме с использованием счетов эскроу.

Узнайте из видео о программных решениях для комплексной автоматизации деятельности заказчика-застройщика.

За подробностями по системе «БИТ.СТРОИТЕЛЬСТВО» обращайтесь к нашим специалистам за автоматизацией строительства. Приходите также на наши мероприятия, чтобы узнать много интересного об автоматизации бизнеса.